Donos de imóveis alugados terão que trocar CPF por CNPJ com nova regra da Receita; prazo é divulgado

Donos de imóveis alugados terão que trocar CPF por CNPJ com nova regra da Receita; prazo é divulgado

Donos de imóveis alugados terão que trocar CPF por CNPJ com nova regra da Receita; prazo é divulgado

Donos de imóveis alugados que precisarem emitir documentos fiscais terão uma nova obrigação com a Reforma Tributária. A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS e da CBS prorrogaram para 1º de janeiro de 2027 a exigência de inscrição no CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) para pessoas físicas enquadradas como contribuintes dos novos tributos.

Até essa data, proprietários de imóveis alugados poderão continuar utilizando o CPF como identificação fiscal. A mudança faz parte da adaptação ao novo sistema de tributação sobre o consumo, que prevê a emissão de documentos fiscais eletrônicos com informações do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

A medida não significa que o proprietário precisará abrir uma empresa. Segundo especialistas, o CNPJ será utilizado apenas como um cadastro para identificação fiscal e emissão dos documentos eletrônicos exigidos pela nova legislação.

“O CNPJ será exigido apenas para identificação e emissão fiscal, não significando abertura de empresa”, explica o tributarista Caio Cesar Braga Ruotolo, do Silveira Advogados ao Exame.

A inscrição no CNPJ não altera, por si só, a tributação dos donos de imóveis alugados. O proprietário continuará sendo uma pessoa física e seguirá sujeito ao Imposto de Renda, calculado pela tabela progressiva, que pode chegar a 27,5%.

O IBS e a CBS são tributos sobre o consumo e, no caso dos aluguéis, a cobrança tende a ser repassada ao inquilino conforme as regras previstas em contrato.

Marco Aurélio Bottino Junior, do BBC Advogados, disse à Revista Exame que a principal dúvida dos proprietários é acreditar que o cadastro no CNPJ transforma automaticamente o locador em uma empresa.

“Ele continua sendo pessoa física. O número cadastral apenas formaliza o enquadramento e permite a emissão do documento fiscal eletrônico”, afirma.

A nova exigência não vale para todos os donos de imóveis alugados. Segundo especialistas, o cadastro será necessário apenas para pessoas físicas que se enquadrarem como contribuintes e precisarem emitir documentos fiscais dentro do novo modelo da Reforma Tributária.

Guillermo de Toledo Piza Kam-Chings, do Fabio Kadi Advogados, explica à mesma revista que o CNPJ funciona como uma formalidade administrativa.

“É apenas o número cadastral que permite emitir a nota fiscal do IBS e da CBS. Quem não se enquadra nos critérios continua fora da obrigação, usando CPF normalmente”, diz.

A Receita Federal prepara um sistema digital e automatizado para o cadastro, inspirado no modelo utilizado pelo MEI (Microempreendedor Individual). A previsão é que a ferramenta esteja disponível em novembro de 2026, com um ambiente de testes para os usuários.

A mudança não envolve apenas donos de imóveis alugados. A nova obrigação pode atingir outros grupos de pessoas físicas que realizam atividades sujeitas à emissão de documentos fiscais, como profissionais autônomos, liberais e pessoas que realizam venda de imóveis em determinadas condições.

Também há regras específicas para locações por plataformas como o Airbnb. Imóveis alugados por curta temporada, de até 90 dias, podem ser enquadrados em uma lógica semelhante à hotelaria, com regras diferentes de redução de alíquota.

Advogados recomendam atenção aos contratos de locação existentes. Como o IBS e a CBS incidem sobre a operação e o custo pode ser repassado ao inquilino, cláusulas sobre a transferência desses valores podem evitar conflitos futuros.

A recomendação é que proprietários avaliem cada situação individualmente antes de alterar contratos ou optar por estruturas como holdings.

O ponto principal é que o CNPJ exigido pela Reforma Tributária será um cadastro fiscal, e não uma transformação automática do proprietário em empresa.

Fonte: Portal ND 

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